시흥유통상가 재개발 핵심 쟁점 Q&A (10문 10답)

시흥유통상가 재개발 핵심 쟁점 Q&A (10문 10답)

본 자료는 최근 배포된 재개발 사업 방식 비교와 관련하여, 소유자분들이 가장 많이 묻는 질문 10가지에 대해 사실과 제도에 근거해 정리한 Q&A입니다.

Q1. 조합설립인가를 받았으면 사업은 거의 확정된 것 아닌가요?
A. 아닙니다.
조합설립인가는 사업을 추진할 수 있는 자격을 얻은 초기 단계일 뿐입니다. 이후에도 사업시행인가, 추가 동의서 확보, 관리처분, 금융조달 등 여러 절차를 다시 거쳐야 하며,

이 단계에서 지연·변경·무산된 사례도 많습니다.

Q2. 조합이 시행자라고 하는데 맞는 말인가요?
A. 정확하지 않습니다.
조합은 ‘시행 예정 주체’일 뿐이며, 행정 절차상 최종 시행자 지위는 이후 인허가 과정에서 확정됩니다. 조합설립인가만으로 시행자가 확정된 것처럼 설명하는 것은 오해의 소지가 있습니다.

Q3. 물류단지 개발이 조합원에게 더 이익이라는 말은 사실인가요?
A. 구조적으로 한계가 있습니다.
물류 관련 법령이 적용될 경우 소유자 여러분이 소유한 토지 전체 면적의 50% 이상을 물류시설로 지어야 하고, 해당 시설 수익은 5% 이상을 낼 수 없도록 제한됩니다.

주거시설은 최대 30% 수준에 한정되며,   일반 아파트 중심 재개발보다 수익 구조가 매우 불리합니다.

Q4. 금천도시첨단물류단지개발조합이 추진하는 물류단지 개발방식은 선분양이 가능한가요?
A. 물류법에  의거 불가 합니다.
선분양이 어렵기 때문에 금융 비용이 증가하고 사업 기간이 길어질 가능성이 있으며, 그 부담이 소유자에게 전가 될 수 있습니다.

Q5. “시장정비사업은 느리다”는 말은 맞나요?
A. 사실이 아닙니다.
사업 속도는 방식이 아니라 실행 주체의 역량 문제입니다. 실제로 인근 석수동 중앙철재종합상가는 시장정비사업 (법인)방식으로 970세대 재개발을 추진하며

2026년1월 현재 공람 절차를 마치고 승인 절차가 순조롭게 진행 중입니다. 아울러 시장정비 사업은 서울 지역 20곳에서 활발히 진행 중 입니다.

Q6. 시장정비사업을 하면 법인이 이익을 다 가져가나요?
A. 그렇지 않습니다. 국내외 어느 개발 사업이든 이익이 없다면 어떠한 시공사도 참여하지 않아 재개발 할 수 없습니다.
시장정비사업은 개발안과 시공사가 관할 관청의 심의·결정을 통해 선정됩니다.

현물출자, 지분참여, 확정 평형 배분 등 다양한 구조 설계가 가능하며,법인이 임의로 이익을 독점하는 구조가 아닙니다.

Q7. 재개발 비리는 어느 방식에서 더 많이 발생하나요?
A. 과거 사례를 보면 조합 구조에서 많이 발생했습니다.
총회 운영, 용역·시공사 선정, 조합 집행부 문제 등에서 다수의 비리가 발생해 왔습니다.  방식보다 투명한 구조와 행정 통제가 중요합니다.

Q8. 시흥유통상가는 이미 물류단지로 지정된 곳인가요?
A. 아닙니다.
시흥유통상가는 2016년 국토교통부가 검토한 전국 6곳의 물류단지 후보지 중 하나였을 뿐,  2026년 1월 현재 공식적으로 물류단지로 지정된 사실은 없습니다.

무엇보다 개발의 방향은 소유자 여러분의 선택으로 결정됩니다.

Q9. 조합이 설립돼도 다시 동의서를 받아야 하나요?
A. 그렇습니다.
조합설립을 위한 동의서 이므로 이후에도 사업 단계로 다시 개발 동의서 확보가 필요합니다. 이 사실은 소유자의 중요한 판단 요소이므로 충분히 안내 되어야 합니다.

Q10. 소유자는 무엇을 기준으로 판단해야 하나요?
A. 다음 사항을 반드시 확인하시면 됩니다.
⚫내가 얼마를 부담하는지  ⚫무엇을 받는지(평형·현금·지분) ⚫언제 받을 수 있는지  ⚫소유자 재산 향상에 더 좋은 개발 방식은 없는지

이 조건을 명확히 설명하지 못하는 안이라면, 선택을 유보하는 것이 합리적입니다.

마무리 말씀. 재개발은 특정 단체의 주장보다, 소유자 재산권을 최대화하는 구조가 무엇인지가 가장 중요합니다.

본 Q&A가 합리적 판단에 도움이 되기를 바랍니다.

시흥유통시장정비주식회사 대표 드림